Η "υδρογονοβόμβα" των ακινήτων…

Του Κώστα Στούπα 

Το 2019 μετά από πολλά χρόνια η ελληνική αγορά ακινήτων εμφανίζει σημάδια ζωής. Για όποιον γνωρίζει την ελληνική οικονομία τούτο αποτελεί μια σημαντική  ένδειξη ανάκαμψης της οικονομίας.

Το πρώτο πράγμα που έμαθα στο επιχειρηματικό ρεπορτάζ πριν από πολλά χρόνια είναι πως τα ελληνικά χαλυβουργεία δεν παράγουν χαλυβουργικά προϊόντα σε φύλλα ( πλατέα) αλλά επιμήκη (ράβδους).

Τα φύλλα χρησιμοποιούνται στη βιομηχανική παραγωγή για την κατασκευή πλυντηρίων, αυτοκινήτων κλπ, ενώ τα επιμήκη στις οικοδομές προκειμένου να "οπλίζουν" το σκυρόδεμα...

Μετά από μια σωρευτική  πτώση των τιμών των ακινήτων άνω του 40% από το 2007 μέχρι το 2018, το 2019 παρατηρήθηκαν σημάδια ανάκαμψης.

Κατά το πρώτο τρίμηνο παρατηρήθηκε αύξηση των τιμών περί το 4% κατά μέσο όρο αλλά υπάρχουν περιοχές όπως το κέντρο της Αθήνας  που παρατηρείται εκρηκτική αύξηση των τιμών περί το 30%.

Οι παράγοντες της αγοράς αποδίδουν αυτές τις αυξήσεις στη μόδα των πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, στη ζήτηση που δημιουργούν η δυνατότητα κάποιος να αποκτήσει άδεια παραμονής σε χώρες της Ε.Ε. μέσω της Χρυσής Βίζας και στις προσδοκίες για φορολογικές ελαφρύνσεις που δημιούργησε η πρόσφατη αλλαγή κυβέρνησης...

Επιπλέον ζήτηση υπάρχει από τις ΜΚΟ που φιλοξενούν πρόσφυγες για κάποιο διάστημα στην Ελλάδα.

Τους τελευταίους μήνες για πρώτη φορά μετά από πολλά χρόνια όσοι παρακολουθούν τηλεόραση θα είδαν τράπεζες να διαφημίζουν στεγαστικά δάνεια.

Σε πολλές περιοχές της χώρας, του κέντρου της πρωτεύουσας μη εξαιρουμένου, η αύξηση της τουριστικής ζήτησης έχει κάνει τα ενοίκια για το μέσο ελληνικό νοικοκυριό απλησίαστα.

Οι εκπαιδευτικοί, γιατροί και λοιποί εργαζόμενοι στα ελληνικά νησιά είναι απίθανο να βρουν στέγη να μείνουν για όλο τον χρόνο… Το ίδιο και οι φοιτητές.

Είναι θέμα χρόνου το πρόβλημα των αυξημένων ενοικίων να δημιουργήσει συνθήκες δυσαρέσκειας και να πιέσει την κυβέρνηση να λάβει μέτρα.

Ως είθισται με τις κυβερνήσεις, συνήθως λαμβάνουν τα λάθος μέτρα… Μέτρα δηλ. που ανακουφίζουν προσωρινά το πρόβλημα αλλά το διογκώνουν μακροπρόθεσμα.

Πολλοί εκλαμβάνουν την αύξηση των τιμών των ακινήτων και των ενοικίων σαν σημάδια ανάκαμψης της οικονομίας. Τούτο είναι σωστό.

Αξίζει όμως να κοιτάξουμε το φαινόμενο στην Ελλάδα σαν πιθανό αντίκτυπο αυτού που συμβαίνει σε  όλον τον κόσμο.

Στις περισσότερες πόλεις της Ευρώπης και των ΗΠΑ  οι τιμές των ακινήτων και τα ενοίκια τα τελευταία χρόνια έχουν εκτοξευθεί ταχύτερα από τους μισθούς.

Η μεγάλη εικόνα...

Στο Λονδίνο, κατά τον Economist ένας μέσος υπάλληλος πλήρους απασχόλησης για ένα διαμέρισμα δυο υπνοδωματίων πρέπει να καταβάλει τον μισό μισθό του σε ενοίκιο.

Τα  ενοίκια  στο Σαν Φρανσίσκο είναι τόσο υψηλά που ένα νοικοκυριό 4  ατόμων πρέπει να έχει εισόδημα περί τα 129.000 δολάρια ώστε να  πληροί τις προϋποθέσεις για να λάβει επιδότηση ενοικίου. Αν νομίζετε πως τα ενοίκια στο Σαν Φραντσίσκο είναι ακριβά, τότε θα πρέπει να πάτε να δείτε στο Μόναχο, έγραφε το Barron’s την περασμένη εβδομάδα…

Τόσο στην Ευρώπη όσο και τις ΗΠΑ οι κυβερνήσεις πιέζονται να λάβουν μέτρα σε σχέση με το υψηλό κόστος στέγασης.

Όπως και στην Ελλάδα οι μεγαλύτεροι είτε μένουν σε ιδιόκτητα σπίτια είτε έχουν εισόδημα από ενοίκια, ή μέρισμα από εταιρείες που νοικιάζουν διαμερίσματα. Αυτοί που νοικιάζουν είναι οι νεότεροι που συνήθως αμείβονται και με μικρότερους μισθούς.

Κατά πολλούς αναλυτές αυτή η κατάσταση διευρύνει το κοινωνικό και πολιτικό χάσμα μεταξύ των γενεών.  Ένα μέρος της δυσαρέσκειας που τροφοδοτεί τον λαϊκισμό αποδίδεται και σε προβλήματα σαν αυτό. Οι μεγαλύτεροι στρατεύονται με δεξιούς λαϊκιστές και οι νεότεροι με αριστερούς. Ο πολιτικός και κοινωνικός διχασμός σε πολλές χώρες της Δύσης αποδομεί την πολιτική σταθερότητα και ηρεμία που είχαν εξασφαλίσει τις τελευταίες δεκαετίες οι ισχυροί πόλοι της Κεντροδεξιάς και της Κεντροαριστεράς που εναλλάσσονταν στην εξουσία.

Η λάθος λύση...

Κατά το άρθρο του Economist  τόσο στις ΗΠΑ όσο και την Ευρώπη οι πολιτικοί πιέζονται  να μειώσουν το κόστος στέγασης. Το κάνουν με το εύκολο τρόπο που είναι και ο λάθος… Σε όλη τη Δύση οι έλεγχοι μίσθωσης ξανάρχονται στη μόδα.

Στις αρχές του περασμένου Σεπτέμβρη στην Καλιφόρνια ψήφισαν ένα νόμο που ορίζει τις ετήσιες αυξήσεις ενοικίων σε ολόκληρη την πολιτεία στο 5% συν τον πληθωρισμό.

Η πολιτεία ακολουθεί τα βήματα του Όρεγκον, το οποίο, νωρίτερα είχε ορίσει σαν μέγιστο όριο αύξησης των ενοικίων στο 7%, συν τον πληθωρισμό.

Πολλοί δημοκρατικοί γερουσιαστές υποστηρίζουν πως σε εθνικό επίπεδο το όριο αύξησης των ενοικίων πρέπει να είναι στο 3% συν 1,5 του πληθωρισμού.

Επίσης ο δήμαρχος του Λονδίνου προανήγγειλε τη διενέργεια ελέγχων μίσθωσης στη βρετανική πρωτεύουσα.

Η γερμανική Βουλή πρόσφατα ψήφισε για το πάγωμα των ενοικίων για πέντε χρόνια από το 2020, ενώ ορισμένοι Γερμανοί πολιτικοί ζήτησαν εθνικά ανώτατα όρια ενοικίων.

Το Παρίσι επανέφερε τους ελέγχους στους όρους ενοικίασης τον περασμένο Ιούλιο κάτι που είχε σταματήσει το 2017.

Οι έλεγχοι και τα όρια στην αύξηση των ενοικίων θα επιδεινώσουν το πρόβλημα καθώς μειώνουν το κίνητρο για επενδύσεις στη δημιουργία νέων κατοικιών. Με όρια στα ενοίκια οι νέες οικοδομές καθίστανται λιγότερο επικερδείς.

Τα οικήματα παλαιώνουν και η ποιότητα στέγασης χειροτερεύει. Οι ενοικιαστές επειδή προστατεύονται στις παλιές μισθώσεις δεν αλλάζουν κατοικία γιατί αυτό σημαίνει νέα συμβόλαια με επικαιροποιημένους όρους.  Οι νέοι ενοικιαστές δεν βρίσκουν επαρκή προσφορά για ενοικίαση και οι συνθήκες "μαύρης αγοράς" ανθούν.

Η ορθή αντιμετώπιση του ζητήματος είναι η δημιουργία φορολογικών και πολεοδομικών κινήτρων για τη δημιουργία νέων οικοδομών γύρω από τον πολεοδομικό ιστό των περιοχών που αυξάνονται τα ενοίκια. Τα υψηλά ενοίκια είναι κίνητρο για τους κατασκευαστές να χτίσουν νέα σπίτια. Η προσφορά χιλιάδων κατοικιών θα εξομαλύνει τις τιμές…

Από τη ρύθμιση των ενοικιοστασίων υποφέρουν όσοι αναζητούν κατοικία για ενοικίαση γιατί η προσφορά μειώνεται.

Κατά τον Economist ο έλεγχος των ενοικίων στη Στοκχόλμη είχε προκαλέσει το 2018 τη δημιουργία μιας απίστευτης λίστας αναμονής 636 χιλ. ανθρώπων που περίμεναν να πάρουν σειρά στα επιδοτούμενα από το κράτος διαμερίσματα. Εκεί, ο μέσος χρόνος αναμονής για να βρεθεί μια μακροχρόνια μίσθωση είναι δέκα χρόνια, ενώ έχει αρχίσει να ανθεί η "μαύρη" αγορά...

Όλα αυτά θυμίζουν λίγο σοβιετία...

Υ.Γ Σε παλιότερο άρθρο έχουμε επισημάνει τον ρόλο των προγραμμάτων ποσοτικής  χαλάρωσης στη δημιουργία "φουσκών" στις τιμές των ακινήτων και των μετοχών.  Υποτίθεται πως τα προγράμματα αυτά όπως και τα αρνητικά επιτόκια συμβάλουν στην οικονομική ανάπτυξη και τη μείωση της ανεργίας.

Παρενέργειες σαν τις παραπάνω όμως δείχνουν πως τα οφέλη είναι μικρότερα από τις βλάβες... Τα μηδενικά επιτόκια μπορεί να μην έχουν προκαλέσει πληθωριστική έκρηξη στις τιμές των καταναλωτικών αγαθών αλλά στις τιμές των ακινήτων και των μετοχών με ό,τι στρεβλώσεις συνεπάγεται αυτό. Οι μισθολογικές αυξήσεις π.χ. παρακολουθούν τον Δείκτη Τιμών Καταναλωτή και αυτό έχει σαν συνέπεια οι μισθοί να μένουν στάσιμοι ή να μειώνονται και το κόστος ζωής να αυξάνεται. Οι μεγαλύτεροι κερδίζουν οι νεώτεροι χάνουν.

Οι εργαζόμενοι ενοικιαστές αρχίζουν να μοιάζουν με  προλετάριους της πρώτης βιομηχανικής επανάστασης. Όλο και πιο συχνά  δεν έχουν να χάσουν παρά τις αλυσίδες τους…

kostas.stoupas@capital.gr